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その土地…住宅ローン借りられないかもしれませんよ

5月だというのに暑い日が続きますね。
暑いのが苦手な福田は家に引きこもってAmaz〇nプライム三昧です。
最近懐かしの「鋼の錬金術師」というアニメを見始めました。
懐かしいし、今見ても泣ける…。
2022年には山田涼介さん主演で映画化され話題になりましたよね。

そんな時代を超えても愛され続けるハガレンの
作品内に出てくる「等価交換」というキーワード。

実はこれ、まさに住宅ローンのことなのです。

■住宅ローンのしくみ

住宅ローンを組んでもし、ローンが返せなくなると…
土地と建物は銀行の担保になり、競売(いわゆるオークション)にかけられ、
落札した方に所有権を移します。

つまり、住宅ローンが返せない場合には銀行が土地と建物をもらう約束をさせられる、ということです。
この約束を抵当権の設定といいます。
詳しくは過去のブログをお読みください!

さて。今回のタイトルでもある
「その土地、住宅ローンが借りれないかもしれない」というのは、どういうことかというと…
ずばり。田舎すぎると住宅ローンが借りれない(かも)しれないのです。

■田舎すぎると住宅ローンが借りれない?

前述の通り、
住宅ローンを返せない状態になると銀行が土地と建物を競売(オークション)にかけます。
オークションで誰かが購入し、購入金額を回収できない住宅ローンの費用に充てます。

つまり、「誰かがオークションで買ってくれ」ないとダメなのです。
一般的に人気のない土地は商品価値がない(または少ない)とみなされ、
担保として見なされないことがあります。

住宅ローンを借りるには、それに見合う担保との等価交換…。

一般的に人気な土地というのが例えば商業施設が近かったり、駅に近いなど。
長岡市で言うと 
長岡駅に近い四郎丸学区や坂之上小学校区は人気ですし、
豊田学区や大島学区、川崎学区はリバーサイド千秋や、アクロスプラザなどの商業施設が近くにあるので人気が高いです。
こういうエリアは人気が高く、競売に出た場合にも買い手がつきやすいため担保としては◎
評価が高めです。

逆に、評価が低い土地というのが田舎すぎる場所。
ご実家が傍にあったり、ゆったりとした生活が送りたい方にはとてもいい場所ですが、
欲しい人が限定的になってしまいがちです。
その為、もしローンが返せない場合、次の欲しい人も見つけにくいので担保としての評価が低く、
希望した金額を借りれない場合があります。


■担保評価が低い土地って?

一言に「田舎すぎる」というと困ってしまうので具体的に言うと…
「市街化調整区域」に当たる土地は担保評価が低めです。

市街化調整区域とは?
地方自治体ごとに街づくりの計画を指定しています。
大きく分けると2種類。
①市街化区域…街を活性化し人々が住みやすくなるように積極的に働きかけるエリア
②市街化調整区域…市街化を抑制し、人が住むための住宅や商業施設の建築を原則認めていないエリア(市町村に申請することで建てられることもあります)

つまり、市町村のOKがないと自由に建物の建築が出来ない為、担保価値が低いのです。

どんなところが担保価値が低い市街化調整区域に該当するかと言うと
長岡市で言うと
川西なら上川西小、日越小、関原小、才津小、希望ヶ丘小学校区の一部部分。
川東だと、豊田小、富曽亀小、新組小、黒条小、上組小学校区の一部部分。

新潟市だと北区、西区、江南区、の一部分。

こちらの地図の色分けがない部分が市街化調整区域が該当します。

市街化調整区域の土地で家を建てたい場合、ネット銀行系の住宅ローンは基本取引NGです。

■まとめ

住宅ローンを組むには担保物件が必要!
物件によっては評価が足りず希望額を借りれない可能性もある!
市街化調整区域での家づくりを検討する場合 ネット銀行での取引が出来ない場合がある!
に注意しましょう。

  • 考えているエリアの土地、市街化調整区域なの?
  • 借りたい銀行で住宅ローンを組むことは出来る?
  • ローンの仕組みをしっかり知りたい
  • ネット銀行ってぶっちゃけどうなの?

などなど。家づくりのこと何でもご相談ください。

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